ניצול זכויות בניה ומיקסום הנכס על קצה המזלג || מאמרי דעה

איך תמקסמו את הנכס שלכם? ניצול זכויות בניה ומיקסום הנכס על קצה המזלג.
עם עליית מחירי הנדל'ן והביקוש לרכישת בית צמוד קרקע,  החלפת דור רוכשי הנכסים לצד התגברות הקשיים הבירוקרטים שבהליכי הוצאת היתרי בניה, קיימת הבנה של השוק המקומי שחשוב לבצע ניתוח אדריכלי לנכס המיועד לרכישה כדי לבדוק את שלל אופציות המיקסום שלו ולהבין מהו הפוטנציאל הטמון בו. ביצוע ''בדק בית'' או ''בדק רישוי בנייה'' לפני רכישת נכס הוא דבר חשוב ביותר. אנשים מבצעים בדיקה מקצועית ברכב יד 2 ,טרום רכישתו ואין שום סיבה שלא לבצע זאת לנכס שעומדים לרכוש בלא מעט מיליוני שקלים, כדי להבין מה הכשלים שבו ומה עוד ניתן לבנות בו. 

לדברי האדריכל בועז שניר ''ניתן לקחת כדוגמה את הרצליה- זכויות הבנייה במרבית שכונת הרצליה פיתוח ונוף ים מאפשרות בנייה של  36% אחוז משטח המגרש – לקומות קרקע וא', במרבית שכונת הרצליה ב'- 60% . לכך ניתן להוסיף ברוב המקרים עליית גג שגודלה עד 60% משטח הקומה שמתחתיה, מרתף בקונטור קומת הקרקע ועוד. ישנה גם אפשרות להגדיל את אחוזי הבנייה באמצעות ביצוע הליכי הקלות הכרוכים בתשלום היטלי השבחה וכוללים יידוע שכנים בהליך פרסומי''. 


תכנון: אדריכל בועז שניר , צילום: רן ארדה


בלא מעט בתים, ישנים ברובם, בשכונת הרצליה פיתוח, נוף ים והרצליה ב' ישנים בעיקר ניתן לגלות חריגות בניה כאלה ואחרות. שניר אומר ''חריגות בניה מהיתר מחוץ לקווי בניין חמורות ומסובכות יותר לטיפול מאשר חריגות בניה בתוך קווי הבניין. חלק מהפתרונות להכשרת חריגות אלה טמון בניצול מקסימלי של זכויות הבנייה וניתוח מירבי של המצב הקיים. לדוגמא בית צמוד קרקע בודד שבנוי ללא מרתף זכאי ל-25 מ''ר שטחי אחסון על קרקעיים, 12.5 מ''ר במקרה שמדובר במחצית מדו משפחתי. או כדוגמא אחרת – כל בית צמוד קרקע זכאי לבניית מבנה חניה מקורה ל-2 רכבים בשטח של 39 מ''ר, ממ'ד בגודל 12 מ''ר, תוספת מעלית ביתית וכו''.

אנחנו רגילים כבר לראות בנוף האורבני לא מעט בתים, שנבנו בעיקר בעשור האחרון, העשויים גג עליון מעוגל – כחצי עיגול ואשר משמש עבור קומת עליית הגג. 'הסיבה המרכזית אינה קשורה לעיצוב או שפה אדריכלית' מסביר שניר  ''אלא בעיקר נעוצה בעובדה שהיא מאפשרת את מיקסום הנפח המירבי לקומת עליית גג. שכן נפח המושג בעיגול הוא גדול יותר מאשר נפח המושג במשולש והוא מאפשר גם שימוש בחלל שתקרתו מוגבהת יותר בדפנותיו הנמוכות. לרוב , עלות הגג העגול גבוהה יותר מעלות גג רעפים מהסיבה שאת הקונסטרוקציה של הגג מבצעים מפלדה, חומר יקר יותר מעץ – ממנו בונים גג רעפים. גם זמן ההקמה של גג עגול ארוך יותר מזמן הקמת גג עץ''.


תכנון: אדריכל בועז שניר , צילום: רן ארדה


הביקוש למעלית ביתית הולך ותופס תאוצה בשנים האחרונות – בגלל שתי סיבות עיקריות: לדברי שניר ''האחת- נעוצה בצורך בהנגשת הנכס לאוכלוסייה המתבגרת בעיקר שגרה בשכונה ושמחפשת פתרון חלופי לגרמי המדרגות המרובים שבתוך הבית ואשר איננה מעוניינת לעזוב את הבית לדיור חלופי .השנייה- כרוכה בעובדה שבאמצעות תוספת מעלית ביתית ניתן לקבל בהליך פרסומי תוספת בניה של עד 5%  לשטחי הבנייה המותרים במגרש [למעט אזורים מסויימים]. במידה ומתכננים מעלית ביתית יש לוודא שהיא עומדת בתוך קווי הבניין ומאפשרת הנגשה נוחה לכל קומות הבית ושהיא ברת ביצוע מבחינה הנדסית – בין אם היא חיצונית או פנימית''.
והמיקסום הכיפי ביותר בריכות שחיה, מוסיף שניר '' כמעט בכל בית ניתן להוסיף בריכת שחיה תחת מספר מגבלות: שטח, עומק, מיקום חדר מכונות לבריכה וכו'. בשנים האחרונות הולך וגובר הביקוש לבריכת שחיה 'גלישה' או 'אינפינטי' – בריכות שחיה בהם גובה המים זהה לגובה הריצוף שמסביב, בשונה מבריכות 'סקימרים' בהם מפלס המים נמוך כ-15 ס''מ ממפלס הריצוף ההקפי. יש לדעת שבריכות מסוג דורשות גם 'תא איזון' שמטרתו לאזן את מפלס המים, בנוסף לחדר המכונות ושבתכנון הבריכה יש לקחת בחשבון שתעלות הגלישה מגדילות את היקף השטח הנחוץ לשם מיקומה בגינה''.


האדריכל בועז שניר, קרדיט צילום: בנימין אדם