תכנית לדיור חברתי בשדה דב - מרכז הגר || מאמרי דעה

תכנית לדיור חברתי בשדה דב // מרכז הגר

מה מתוכנן בשדה דב?
על עתודת הקרקע הגדולה בתל אביב- יפו [כ־1,450 דונם] מקודמת תכנית מתאר חדשה לפיה מתוכננות כ־16,000 יחידות דיור המיועדות לאכלס 41,000 איש.
מי יוכל להתגורר בשדה דב במחיר שוק?
מחיר השכירות של דירת 3 חדרים בשדה דב צפוי להיות בר השגה עבור משקי בית בעשירון 10, וחלק ממשקי הבית בעשירון 9. ללא התערבות מכוונת, משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר יתקשו לעמוד בנטל הכלכלי של עלויות הדיור בשדה דב. מסקנה זו נסמכת על השוואה בין מחירי הדיור הצפויים בשדה דב וההוצאה הרצויה על דיור.

פערי השגות בדיור בשדה דב – שכירות דירת 3 חדרים:



הטבלה מציגה את הפער בין שיעור ההוצאה הרצוי על דיור על פי קריטריון ההשגות [30% לכלל הוצאות על דיור] ובין עלות דמי השכירות עבור דירת 3 חדרים [74 מ''ר בממוצע] בשדה דב שעלותה מוערכת ב־6,800 ש''ח. ההפרש מלמד על שיעור ההנחה הנדרשת על מנת ליצור דיור שהוא בהישג ידם של משקי בית בעשירוני
ההכנסה השונים בשדה דב.

לממשלה אין פתרון זמין ומוכן להפעלה - הכלים המיושמים היום כגון מכרזים להקמת פרויקטים להשכרה ארוכת טווח ותכנית ''מחיר למשתכן'', במתכונתם הנוכחית לא יכולים לתת מענה ליצירת דיור חברתי בשדה דב ויטיבו עם בעלי הכנסה גבוהה יחסית.

הפתרון
בתכנית שדה דב מוצע לקבוע שיעור דיור חברתי של 35% מיחידות הדיור בתכנית. מתוך 16,000 יחידות דיור המתוכננות, 5,600 מהן ייועדו לדיור חברתי המכוון למשקי בית שבתנאי שוק לא יוכלו להתגורר בשדה דב.

על מנת להבטיח תמהיל חברתי יש לייעד את הדיור החברתי בחלוקה שווה בין עשירונים 7-1, כך שיוקצו כ־5% יח''ד לכל עשירון.
– הדיור המכוון לעשירונים 7-3 יהיה דיור בהישג יד [25% מסך הדיור בתכנית].
– הדיור המכוון לעשירונים 2-1 יהיה דיור ציבורי [10% מסך הדיור בתכנית].
סוג החזקה בדיור בהישג יד בשדה דב תהיה שכירות ארוכת טווח, שעלותה תותאם להכנסות משקי בית בעשירונים 7-3.

איך עושים את זה?

1. מודל למכרז שיווק קרקע להשכרה באזורי ביקוש – ''מודל הגר''
- המציעים במכרז יתחרו על מחיר הקרקע.
- לפחות 25% מיחידות הדיור ייועדו להשכרה ארוכת טווח במחיר מפוקח.
- יחידות הדיור להשכרה במחיר מפוקח ייועדו למשקי בית בעשירוני הכנסה 7-3. עקרון זה מבטיח כי אוכלוסיית היעד לדיור להשכרה במחיר מפוקח תורכב ממשקי בית שאינם יכולים לעמוד במחירי השוק. לפיכך, לפחות 25% מיחידות הדיור ייועדו בחלוקה שווה על בסיס עשירוני הכנסה – כלומר לפחות 5% מיחידות הדיור בפרויקט ייועדו לכל עשירון הכנסה בטווח עשירונים 7-3.
- מחיר השכירות המפוקחת יהיה בר השגה ויקבע כשיעור של %30 מההכנסה החציונית של כל עשירון [עשירונים 7-3] לרבות הוצאות נלוות.
- יחידות הדיור יושכרו למשך 20 שנים לפחות [בהעדפה להשכרה לצמיתות].
- עד 75% מיחידות הדיור בפרויקט ייועדו למכירה. על מנת להבטיח כדאיות כלכלית לפרויקטים מוצע לאפשר שילוב של דיור למכירה בשוק חופשי. ועדת המכרזים תשאף להגדיל את שיעור יחידות הדיור במחיר המפוקח ככל הניתן מעבר לסף הנדרש [25% יח''ד], תוך הבטחת כדאיות כלכלית.
- תנאי סף וקריטריונים לזכאות. בנוסף לתנאי הסף הקיימים היום על פיהם זכאי לדיור להשכרה יהיה חסר דירה, יש לקבוע תקרת הון עצמי כתנאי לזכאות. כמו כן, כמוסבר, יחידות הדיור להשכרה ארוכת טווח במחיר מפוקח ייועדו למשקי בית הנמנים על עשירוני ההכנסה 7-3. ניתן לשקול קריטריונים נוספים על פי יעדים ברמה עירונית וארצית.



2. דיור מכיל – יעוד דיור בהישג יד בתכנית
- קיימות מגבלות משפטיות משמעותיות על האפשרות לקבוע הקצאה של דיור בהישג יד בתכנית. לפי חוק התכנון והבניה ''דיור בהישג יד'' מוגדר כ''דיור להשכרה לטווח ארוך'', כאשר מדובר בשכירות במחיר שוק. בהגדרה זו לא בא לידי ביטוי הקשר בין הכנסות משק הבית ובין הוצאותיו על דיור, וכמו כן אין התייחסות לקהל היעד אליו מיועד דיור זה.
- לאור המגבלות שיוצרת ההגדרה ''דיור בהישג יד'' בחוק התכנון והבניה מוצע לתקן את ההגדרה ואת ההסדר הקיים בחוק ולאפשר יעוד של דיור עבור משקי בית בעלי הכנסה בינונית ונמוכה.

3. דיור בהישג יד על קרקע המיועדת לצרכי ציבור
- כיום ניתן לבנות דיור בהישג יד על מקרקעין המיועדים בתכנית לשטח ציבורי – שטח חום. הסמכות שניתנה לועדות מקומיות להשפיע על מחיר הדיור בשטחי ציבור מאפשרת לרשות מקומית ליצור דיור שמחירו מותאם לאוכלוסיה בעלת הכנסה בינונית ונמוכה – באמצעות טווח הנחות גמיש.
- בשדה דב מתוכננים כ- 160 דונם עבור מוסדות ציבור [כ- 11% משטח התכנית]. מוצע לבחון את האפשרות לשלב בחלק ממוסדות הציבור דיור בהישג יד או שימושים ציבוריים כגון דיור מוגן ציבורי, אשר עשויים לתרום ליצירה של תמהיל חברתי מגוון.
- היה והיקף מוסדות הציבור הקיים אינו מאפשר שילוב דיור בהישג יד, מוצע לבחון את האפשרות להקצות שטחי ציבור יעודיים לבניית דיור בהישג יד ''על חשבון'' שימושים אחרים כגון מסחר, תעסוקה, שטחים ציבוריים פתוחים או במחיר של ציפוף המגורים.



4. דיור ציבורי
- מוצע שתכנית שדה דב תקבע כי 10% מיחידות הדיור בשדה דב [כ 1,600 יח''ד] ייועדו עבור דיור ציבורי.
- חלק הארי של מלאי זה ישלב דיור ציבורי אשר יבנה ויתוחזק על ידי המדינה [כ- 7%] מיחידות הדיור, 1,120 יח''ד.
- בנוסף מוצע לבנות דיור ציבורי עירוני, המיועד לאוכלוסיה עניה בתושבי ת''א-יפו, שלא בהכרח עומדת בתנאי הזכאות לדיור ציבורי. דיור זה יבנה ויתוחזק במימון משותף של המדינה והעיריה ויעמוד על כ- 3% מיחידות הדיור בתכנית [480 יח''ד].

5. תמהיל גודל דירות
- הרבעים הסמוכים לרובע שדה דב מתאפיינים במיעוט דירות קטנות. צוות התכנון הציע תמהיל דירות הכולל דירות קטנות ביחס הבא: 25% דירות 2 חדרים, 25% דירות 3 חדרים, 25% דירות 4 חדרים, 25% דירות בנות 5 חדרים ויותר. דירות בגודל של 2 חדרים ומעלה בשדה דב יהיו בהישג יד עבור עשירונים 10-8. לכן,
מוצע לשלב דירות חדר בגודל 35 מ''ר בתמהיל, שיהיו בהישג יד של עשירונים 7-6.
- בנוסף, ניתן ליצור תוספת דירות 2-1 חדרים בשדה דב באמצעות דיורית - יחידת דיור נלווית, אך עצמאית, שסמוכה ליחידת דיור ראשית, גדולה יותר. יחידת הדיור הנלווית מתוכננת מראש כך שתוכל לתפקד כיחידה עצמאית, כולל כניסה נפרדת, שירותים ומטבח והיא יכולה לתפקד כחלק מהדירה הראשית או בנפרד ממנה בהתאם לבחירת בעלי הנכס.