אלפי בניינים בישראל יכולים לעבור תמ''א 38 - נייר העמדה של עמותת אדריכלים מאוחדים || מאמרי דעה

אלפי בניינים בישראל יכולים לעבור תמ''א 38 // נייר העמדה של עמותת אדריכלים מאוחדים

הוועדה המקצועית של עמותת אדריכלים מאוחדים הוציאה נייר עמדה, שבו היא מציעה לשלב בין הזכויות של תמ''א 38 להגדלת זכויות בניה נוספות בסמכות הוועדות המקומיות העצמאיות, שנובעות מתיקון 101 לחוק התכנון והבניה.

מהלך זה של שילוב הכלים, שטרם נעשה בו שימוש, יגדיל בצורה משמעותית את ההיתכנות הכלכלית להריסת אלפי בתים ישנים ברחבי הארץ ותחתם - בניית בתים חדשים ומחוזקים נגד רעידות אדמה וירי טילים. זאת, תוך קידום תהליכי התחדשות עירונית ועצירת תהליכי התנוונות של הערים הוותיקות.

למרות הכוונות הטובות שעומדות מאחוריה, תמ''א 38 במתכונתה הנוכחית נכשלה במבחן המציאות והיא אינה נותנת מענה לרוב הרשויות בארץ. ככל שמתרחקים ממרכז תל אביב, ההיתכנות הכלכלית הולכת ופוחתת ביחס ישר למרחק, כשהראיה לכך היא המספר המצומצם מאד של הבניינים שחוזקו על פי תמ''א 38, קל וחומר מחוץ למעגל הקרוב לתל אביב וודאי שמחוץ למטרופולין.

לדברי אדר' חיימי שניידר, שהוביל את גיבוש נייר העמדה בוועדה המקצועית של עמותת האדריכלים, ''אי ישומה של תמ''א 38 בשל היעדר התכנות כלכלית ברוב חלקי הארץ, פוגע קודם כל באוכלוסיות החלשות ומנציח את העובדה שהן חשופות יותר מכל אחד אחר לסכנות שברעידות אדמה וירי טילים, זאת מבלי שיהיה להן כל מענה לכך. בנוסף, אי ישום התמ''א מונע תהליכים חיוניים של התחדשות עירונית, שמהותיים לשיפור המרחב הציבורי והקיימות.''

עמותת האדריכלים העבירה את חוות דעתה לכל הגורמים שעוסקים בתכנון ובניה בישראל, לרבות דרגי תכנון וביצוע ומקבלי החלטות, מתוך תקווה ששימוש מושכל בהצעה יביא לשינוי דרמטי ביישום תמ''א 38 ברחבי הארץ.

נייר עמדה: שילוב בין תמ''א 38 ובין תיקון 101 לחוק התכנון והבניה הצעת עמותת אדריכלים מאוחדים בישראל
1. רקע עובדתי:
1.1 . תמ'א 38 במתכונתה הנוכחית אינה נותנת מענה לרוב הרשויות בארץ, כל שמתרחקים ממרכז תל אביב, ההיתכנות הכלכלית הולכת ופוחתת ביחס ישר למרחק.
הראיה, המספר המצומצם מאד של הבניינים שחוזקו על פי תמ'א 38 , קל וחומר מחוץ למעגל הקרוב לתל אביב ובוודאי שמחוץ למטרופולין.
1.2 . יודגש כי למטרתה המוצהרת של תמ'א 38 לעודד בעלי דירות לחזק את בנייניהם כנגד רעידות אדמה התווספה מטרה חשובה לא פחות ואולי אף יותר: חיזוק הבניין כנגד רעידות אדמה מהווה פתרון טוב כנגד האיום הביטחוני המתרחש בשנים האחרונות בירי טילים לעבר האוכלוסייה העירונית בישראל.
1.3 . במקביל, תמ'א 38 עשויה להוות כלי חשוב לקידום והאצת מהלכים של התחדשות עירונית, לחידוש האינוונטר הבנוי, אך גם לשיפור המרחב הציבורי והקיימות.
1.4 . היעדר היתכנות כלכלית ברוב חלקי הארץ מונע יישום בפועל של תמ'א 38 ומתן הפתרון לכל אותן המטרות החשובות.
1.5 . אי יישום תמ'א 38 פוגע קודם לכל באוכלוסיות החלשות ומנציח את היותן חשופות יותר מכל אחד אחר לסכנות רעידת אדמה וירי טילים מבלי שיהיה להם מענה.
2. הדילמה:
כיצד ניתן להגביר את ההיתכנות הכלכלית [תוספת זכויות] לתמ'א 38 תוך שמירה על איכויות עירוניות נדרשות?
3. מציאות סטטוטורית:
3.1 . תיקון 101 שחוקק לאחרונה העביר סמכויות לוועדה מקומית עצמאית, שמכוחן היא יכולה להגדיל בתכנית מפורטת את השטח הכולל המותר לבניה למגורים, ובלבד שחלפו 5 שנים מיום מתן תוקף לתכנית המחוזית החלה במקום.
3.2 . בין היתר מאפשר התיקון הוספת 30%-100% מהשטח הכולל המותר לבניה במגרש מסוים וכן תוספת קומות והגדלת צפיפות יחידות דיור למגרש נתון [סעיף 62 .א 1.1 ] וכן וריאציות שונות של הוספת שטחים ליעודים שונים, כולל מסחר [סעיפים 62 .א. 11 ו- [ 62 .א. 14
3.3 . במקביל, וללא שום קשר, סעיף 23 לתיקון 3 לתמ'א 38 מאפשר לוועדה המקומית להביא לאישור, בתכנית מפורטת, תוספת זכויות מעבר ובנוסף לזכויות המוקנות מכח תמ'א 38 לשם עידוד מימושה של התמ'א.
3.4 . יצוין כי באמצעות השימוש בסעיף 20 בתמ'א 38 רשאית הועדה המקומית לנייד שטחים המתווספים למגרש בו נמצא הבניין המיועד לחיזוק מכח תמא 38 למגרשים אחרים בתחום אותה רשות, גם זאת להגדלת ההיתכנות הכלכלית.
3.5 . עמותת האדריכלים מציעה לוועדות המקומיות העצמאיות להשתמש במתווה המשותף, גם כדי לתת מענה לשימושים מעורבים של יעודים כגון תעסוקה ומלונאות בהתאם לשילוב האמור לעיל בין תמ'א 38 ותיקון 101. שימוש נכון בכלי המשולב יגדיל את משמעותית את מספר הדירות החדשות שיבנו במרכזי הערים הקיימות ויוכל לייתר ו/או להקטין את הצורך בהרחבת גבולות הערים על חשבון שטחים ירוקים שנדרש כדי לתת מענה למלאי הדירות הנדרש באזור המרכז ובכלל.