תכנית בינוי בכיכר המדינה בתל אביב - נדחו התביעות לפיצויים של השכנים || מאמרי דעה

תכנית בינוי בכיכר המדינה בתל אביב - נדחו התביעות לפיצויים של השכנים

נדחו תביעות לפיצויים בסכום כולל של מאות מיליוני שקלים שהוגשו ע''י דיירים הגובלים בכיכר. השמאי המכריע קבע: התוכנית החדשה של כיכר המדינה תא/2500 השביחה את ערך הנכסים במעגל החיצוני של הכיכר.

מאות תביעות בגין ירידת ערך, שהוגשו נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל-אביב, על-ידי דיירי המעגל החיצוני של כיכר המדינה, נדחו בידי השמאי המכריע שאול רוזנברג, שמונה על-ידי ועדת הערר המחוזית. בזאת הסתיים מאבק של שנים, של בעלי הדירות והחנויות במעגל החיצוני של כיכר המדינה, כשכל טענותיהם בדבר ירידת ערך נדחו מכל וכל ונסללה הדרך להמשך קידום ומימוש התכנית.



רוזנברג קבע כי התוכנית החדשה של הכיכר לא רק שלא פגעה במעגל החיצוני, אלא השביחה את ערך הנכסים במעגל החיצוני, הגובל בכיכר. בכך הדפה הוועדה המקומית תביעות בסכום כולל של מאות מיליוני שקלים [270 מיליון ₪, ערכי קרן],  והתקבלו טענות הוועדה המקומית, שיוצגה בידי עו'ד אירית יומטוב, ושמאי המקרקעין נעמי קפלנר ויוסי ברק.

התכנית החדשה חלה על המעגל הפנימי של הכיכר וקובעת הקמת שלושה מגדלי מגורים בני 25 קומות ובהם 387 יחידות דיור. זאת  במקום התכנית הקודמת [600] החלה במקום משנת 1969, בה תוכננו 4 מגדלי מגורים הכוללים 600 יחידות דיור שיצרו חומה בגובה של כ- 35 מ' סביב הדופן הפנימית של הכיכר תוך כליאת השטחים הירוקים. בתכנית החדשה נותרו על כנם 10,800 מ'ר המיועדים למסחר.

על פי ממצאי השמאי, בתוכנית החדשה נערך שינוי מהותי לטובה בבינוי, בזכויות ובתכנון התחבורתי. מספר יחידות הדיור הצטמצם משמעותית, ישנה הקלה על העומס התחבורתי הצפוי והפחתה של רעש וזיהום אוויר.

בנוסף, ועדת הערר קיבלה את טענות הוועדה המקומית וקבעה כי היוזמה שנועדה להפוך את הכיכר לכיכר ציבורית, מעולם לא קיבלה תוקף, ולכן לא היה בה כדי להשפיע על ציפיות הדיירים הגובלים. תכנית 2500 לא הפכה שטח ציבורי פתוח לשטח המיועד לבנייה, אלא בסה'כ שינתה את התכנית הקודמת שכללה בינוי אינטנסיבי במעגל הפנימי של הכיכר, והפכה אותו למיטיב עם הסביבה.

בעלי החנויות טענו כי השטחים המסחריים שייבנו במסגרת התוכנית החדשה, יגרמו לאובדן לקוחות ודמי שכירות. ועדת הערר קבעה כי הנזק הכלכלי הנטען אינו בר פיצוי על פי הוראות סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, כיוון שאין זה נזק הנובע מפגיעה תכנונית במקרקעי התובעים. עוד לפני מינויו של השמאי המכריע, דחתה ועדת הערר את הטענה העקרונית של בעלי החנויות, כי הם זכאים לפיצוי בגין הנזק הכלכלי שייגרם להם. גם הטענה בדבר מטרדי בנייה שייגרמו עקב מימוש התוכנית נדחתה על ידי הועדה מהטעם שאין זה נזק המקנה זכות לפיצוי לפי חוק התכנון והבנייה.