צפיפות

אריה שלום,
ראשית אני יודע שהתפתחות עירונית בייחוד במסגרת פינוי בינוי היא הפתרון הנכון לבעיות רבות (מחסור בדירות באזורי ביקוש, מבנים מזדקנים, תשתיות, פתרונות חניה ועוד).
לגבי הבדיקה הטרומית, עוד לפני שאתה מגיע לסוגיית החניה בוא נדבר על צפיפות המגורים. למעשה אתה מדבר על בניית 200 יח"ד במגרש ששטחו 2 דונם. צפיפות של 100 יח"ד לדונם היא צפיפות מאוד מאוד גבוהה. מה הבעיה בצפיפות גבוהה? כשהיא מגיעה בשטח נתון קטן יחסית היא משפיעה על כל הסביבה שלה בין אם זה בהיקף השרותים שצריך לספק לדיירים במגרש הנ"ל כמו גני ילדים, בתי ספר, גינות ציבוריות, שטחי מסחר ועוד. לרוב הפתרונות המקובלים כיום הם הקצאת שטח מהמגרש לצורכי ציבור (הצרכים שפורטו למעלה) ו/או עירוב שימושים בקומת הקרקע ע"י רישום שטחי בניה לטובת העירייה.
סוגייה נוספת שכדאי לדבר עליה היא כמות וגובה המבנים על המגרש. ניקח לדוגמא פתרון של שני מבנים שכל אחד מהם הוא מבנה של 100 יח"ד ז"א מדובר במבנה בן כ25 -27 קומות. חשוב להבין את ההשפעות הסביבתיות במגרש הנתון (בעיות הצללה, רוחות, הסתרה של מבנים שכנים ועוד).
לגבי החנייה - נהוג לנקוב במספר אצבע של 35 מ"ר לחניה. המספר כולל גם את שטחי המיסעה של החניון התת קרקעי. ז"א שצריך לבנות 4 קומות מרתף (לא לשכוח ירידה של גרעינים וקירות ממ"ד בנוסף לשטחים טכניים ומחסנים עבור בדיירים).
לסיכום, בבדיקות דומות שיצא לי לערוך לפרוייקטים דומים שטח מגרש של 2 דונם הוא קטן בשביל ביצוע פרוייקט שכזה עם מספר יח"ד קיים גבוהה יחסית. חשוב אפילו בשלב הזה לגשת לעירייה ולהתחיל להבין את מדיניות העירייה לגבי פינוי בינוי ולהתחיל לגבש איתם פתרונות.
מקווה שעזרתי,
ערן