תלוי ברשות

הנתונים תלויים בכל כך הרבה גורמים.
באיזו רשות, באיזה איזור ברשות, האם יש תב"ע נקודתית? האם הבניין מגורים מיוחד...
את מוזמנת ליצור קשר ישיר
השוואה בין פינוי-בינוי לבין תמא38

ידע מקצועי: הנני, מהנדס אזרחי(B.Sc.) טכניון חיפה, אדריכל, עם נסיון רב שנים ועם התמחויות רבות ושונות וכמנכל קבוצה המתמחה בפינוי בינוי אשר צמחה מהחורבות העתידיות בגטאות של המבנים בתכנית הממשלתית תמא38, קובע את הללו ונושא בכל האחריות ובמשמעויות על חוות דעתי זאת.

יתרונות ובטחון פינוי בינוי:

יעילות: כולם מרוויחים.
דירה חדשה חלומית: הדיירים הקיימים כולם ככולם מקבלים דירה חדשה במקום דירתם הישנה והכל בחינם. הדירה החדשה- גדולה במפרט טכני גבוהה במיוחד והכוללת ממד מרפסת מחסן ו-2 חניות תת קרקעיות וללא חניות עיליות, בשכונה חדשה ירוקה ומודרנית, בעלת תשתית סביבתית מפותחת וחדשה (דרכים, תיעול וביוב, גינות ציבוריות וכדומה).
תמורה מאוזנת: תמורה הולמת ומאוזנת לכל הדיירים ובהתאם לשווי הנכס הקיים ברשותם, כלומר כולם משתדרגים במידה שווה והכל לפי טבלאות איזון של השמאי הראשי.
רווחים: שווי הנכסים מוכפל פי-2 והכל פטור מכל מס!. הרווח הוא לטווח הקצר והארוך.
מיסים: קיים פטור מלא ממיסים עבור כל דירות הדיירים.
ערבויות: הפרויקטים מגובים בבטחונות, ערבויות בנקאיות ובליווי בנקאי צמוד. הדיירים מקבלים תשלום חודשי לצורך השכרת דירה זמנית בזמן ההריסה והבניה מחדש.
אחריות: כל הגורמים המעורבים מרגישים ונותנים אחריות מעבר למקובל והמצופה. הוועדות-התכנוניות, היזמים, הקבלנים, הבנקים-המלווים, הדיירים. אחריות קבלן ובדק לפחות 5 שנים כנהוג.
עליה בהכנסות המדינה ושגשוג כלכלי: כאשר הציבור חש בנוחות ומתנהל ביעילות, אזי תפוקתו בפעילותו הימיומית עולה. ככל שתפוקת האזרח עולה, כך ירוויח יותר וככל שהאזרח מרוויח יותר כך גם המדינה, שותפתו לחיים טובים ובטוחים, מרוויחה יותר. ככל שהמדינה מרוויחה יותר, כך הסיכוי לפשיטת רגל שלה וחדלון פרעון, נמוך יותר.
מקדמי ציפוף (יחס בין סהכ דירות נבנות לדירות ישנות) מקסימליים נהוגים בין הקבלנים המקוריים: תל-אביב, המרכז, גוש דן, גוש השרון, ירושליים מכפיל 2 . פריפריה מכפיל 4 . מכפילי הציפוף להלן הוכחו לפי רוב הקבלנים המקוריין והשמאים הממשלתיים כדבר נכון ואמיתי וכל סטייה ממנו כמובן תפגע בציבור.
הגנה בפני טילים בליסטיים טקטיים: כיום שלא כמו בעבר מערכת הארטילריה של האויב משודרגת מדוייקת ומסוכנת יותר. בנוסף רעידות האדמה הצפויות לחול בעולם בכלל ובישראל בפרט וללא קשר לשבר הסורי אפריקאי והשינויים הקיצוניים במזג האוויר בעולם כולם ככולם, מחייבים פתרונות הולמים ומקצועיים כנגד השינויים החדשים הללו. בבניה ירוקה אמיתית כל הקירות ההיקפיים או החיצוניים של המבנה הינם מבטון מזויין בעובי של כ- 25 סמ לפחות ועם רשת ברזל פנימית כפולה! הנתמכת במערכת מסיבית של כלונסאות בטון מתחתיהן. כל זה נותן את הפתרון היעיל והמוצלח כנגד הבעיות הנל.
רעידות אדמה: הפתרון היעיל המוצלח והמוכח ביותר כנגד רעידות אדמה. הבניינים מתוכננים לעוצמת רעידות של עד 9 בסולם ריכטר. הרעידות הצפויות באזורנו הגאולוגי הן בסביבות ה-8 בסולם ריכטר. סולם ריכטר הינו גרף לוגריתמי לפי בסיס 10 שבעליה בין כל ספרה וספרה, עצמת הרעידה גדולה פי 10 מקודמתה. כלומר, סולם 6 הינו 10 בחזקת 6, סולם 7 הינו 10 בחזקת 7 .
בטחון: נותן פתרונות ביטחון הולמות, ממדים, עם ביסוס חזק ואיתן לכל הדיירים.
טכנולוגיות תכנון ובניה ירוקה: מאפשר שימוש נרחב בביצוע כל הקשור לבניה ירוקה הלכה למעשה. שימוש בטכנולוגיות תכנון וביצוע חדשות. תכנון חכם ופונקציונלי. נוחות מרבית לדיירים. חסכון באנרגיה ותחזוקה נמוכה. בידוד מקסימאלי. נגישות לנכים. חניות תת קרקעיות בלבד. צמחיה רבה הסובבת את הבניין. אחריות קבלן ובדק לפחות 5 שנים כנהוג בבניינים חדשים.
תכנון סביבתי אורבני: הכל ירוק ויפה. השתלבות יפה ורצויה עם המרקם הסביבתי העירוני. תכנון רצוי של כניסת אור ואוויר לחללים בבניינים. סביבת הנכס מאופיינת בשקט רב, צמחיה רבה, ציוץ ציפורים, גן-עדן.
ניצול קרקעות והצלת שטחים ירוקים: פתרון הולם וניצול יעיל לשימושים השונים של הקרקע. ניצול יעיל של השטחים במרכזי הערים. השתכנות אוכלוסיות במרכזי הערים וביטול הצורך ברמיסת שטחים ירוקים ולא נחוצים. מציל שטחים ירוקים.
שטחים ציבוריים: מאפשר נסיגה משטחים ציבוריים עתידיים והפקעת שטחים יעילה לצורך סלילת כבישים, בנית מבני ציבור וכדומה. הגורמים להתפתחות תקינה של העיר.
תשתיות ציבוריות: הגדלת תשתיות ציבוריות. הפחתת עומס התשתיות הקיימות ואחזקתם. ניצולת התשתיות במרכזי הערים גדלה. הניצולת ליחידות שטח גדולה יותר.
צפיצות אוכלוסין: פותר בעיות התפתחות צפיפות האוכלוסיה. האוכלוסיה גדלה באופן הומוגני מבוקר ורצוי. תהליך העיור בריא.
תנועה ותחבורה: הקלת עומסי תנועת כלי רכב. תוספת משמעותית לחניות והקלת עומסי החניות הקיים.
נגישות: נגישות יעילה לתשתיות והמבנים הציבוריים במתחם בפרט ובעיר בכלל.
התפתחות עירונית ואנושית: התפתחות והתחדשות עירונית יעילה, החייאת אזורים ישנים, שיקום אזורים נחשלים ומוזנחים תוך ניוד אוכלוסיות חזקות לאזורים חלשים ותרומה רבה לצמיחת המשק.
דיור בר השגה: מאפשר דיור בר השגה לזוגות צעירים.
אוכלוסיה חזקה ומעמד הביניים: תיווסף אוכלוסיה חזקה יותר למקום, חזות פני העיר תשתפר, רמת החיים תעלה והתכנון הסביבתי יצא נשכר.
אקולוגיה: שימור משאבי טבע ונוף, הצללה, הפחתת טמפרטורה, שיפור איכות אויר, הפחתת רעש, החדרת מי נגר.
עיצוב אורבני: הפרדה בין שימושים, הגדרת חללים וגבולות, יצירת זהות ותדמית ליישוב, חלק ממערך כולל.
כלכלה ושמאות: העלאת ערך נדלן הסביבתי, העלאת תדמית היישוב, שימור ערכי מורשת.
התחממות גלובלית: מונע גלובליזציה, מונע פלישת האדם לטריטוריות זרות, מונע התחממות והרס בלתי פוסק של כדור הארץ.
סווג שלטוני: דמוקרטיה סוציאליסטית. מדינות העולם הראשון. תרבותיות. יושרה. צדק. צמצום הפערים בין המגזרים בחברה. חיזוק מעמד הביניים. ביזור סמכויות.
חסרונות אסונות סכנות כשלונות תמא38:

כל ההפך מהנאמר לעיל על יתרונות פינוי-בינוי.
יעילות: כולם מפסידים. התמא לא נותן שום דבר, אלא לוקח מכולם.
דירה ישנה וסיוט שלא נגמר: הדיירים נשארים עם דירה ישנה ומתפוררת למרות שהבניין חודש חיצונית. בניה בשיטת טלאי על טלאי. הדיירים הקיימים נשארים עם דירה ישנה ומתפוררת ודווקא מכניסם להוצאות השקעה חדשה בדירתם הקיימת הישנה. יש סדקים רבים ועוגמת נפש. אין מחסנים. אין חניות. אין גינה. אין עצים. אין צמחיה. אין איכות חיים. אין אוויר לנשימה. אין חיזוק יעיל ותקני כנגד רעידות אדמה. אין ממדים (מרחבים-מוגנים) לפי התקן המחמיר. הכל מחופף. אין אחריות קבלן ואין תקופת בדק של 5 שנים כנהוג בבניינים חדשים. אין תמורה הולמת לכל הדיירים ויוצר חוסר איזון.
רק קוסמטיקה חיצונית על מבנה עייף: השינויים רק נראים מבחוץ. אך בפנים הכל ממשיך להשאר רקוב עד היסוד ובתאוצת הדרדרות. לא מספיק שהמבנה או הגוף רקוב מוטרד ועייף מאוד מהדרך הארוכה שבצע נאמנה במשך השנים הרבות ועתה לעת זקנה במקום להוריד ממנו עומסים, מעמיסים אליו פי עשרה מונים!.
רווחים: הדיירים מפסידים את שווי דירתם. במקרה הטוב מאפשר תוספת של 10% לטווח הקצר לשווי הדירות הקיימות אך עם הרבה בעיות נוספות עתידיות קשות וללא כל פתרונות. הרווח לדיירים הוא לטווח קצר מאוד. בנוסף, אין פטור מיסים. במקרים רבים הדיירים מפסידים את השקעתם בנכס שברשותם.
רווחי היזם: היזם מרוויח הרבה מאוד ובשיטת פגע-הרווח-ברח. רווחי היזם בפרויקטים מסוג זה גבוהים במיוחד. המרוויח היחידי הינו רק היזם.
מיסים: יש מיסים לדירות הדיירים!!!. יש מס שבח והשבחה. בנוסף הדייר יפסיד עוד יותר בעקבות מימוש הפרויקט על הנכס ברשותו כאשר ימכור את דירתו. כאן כל הדיירים נופלים בפח, מכיוון שלא מכירים את החוק וחושבים שאין להם תשלומי מיסים ובפועל משלמים הרבה מהמצופה.
ערבויות: הפרויקטים לא מגובים כלל בבטחונות וערבויות. עבור דירות קיימות שניזוקות, אף גורם לא לוקח על עצמו אחריות. הדייר יצטרך לממן מכיסו הפרטי את כל ההוצאות.
חוסר אחריות וללא-תקנים: אין מי ששומר על הדיירים הקיימים!!. אף גורם אינו אחראי לתהליך זה. לא הוועדות-התכנוניות, לא היזמים, לא הקבלנים, ולפעמים גם לא הדיירים עצמם. הכל מזולזל ומחופף מהיסודות!!. אין יותר התייחסות לתקנים, מפרטים, סטנדרטים, הכל בגדר המלצה. אין הנחיות יועץ תנועה לפתרון חניות. אין הנחיות לפתרון תמרון מכוניות. אין חוות דעת יועץ תנועה להוכחת ישימות ויעילות מתקני החניה. אין הנחיות יועץ קונסטרוקציה לפתרון כנגד רעידות אדמה ואין תחשיבים סטטיים למניעת התהפכות המבנה בעת רעידת אדמה (הגרוע עוד יותר הינו שמוסיפים בליטות של חדרים בקומות העליונות דבר המגביר עוד יותר את סכנת נפילת והתהפכות המבנה). אין הנחיות נגישות לאוכלוסיה מוגבלת. אין כתב שיפוי לירידת ערך כל הדירות הנפגעות ממימוש התכנית שעל החלקה ומיום הגשת התכניות לאישור הועדה המקומית. המלצתי האישית אל הדיירים שכבר בצעו את התהליך- תברחו משם!!.
ירידה בהכנסות המדינה ופשיטת רגל: כאשר הציבור חש מועקה ומתנהל בחוסר-יעילות, אזי תפוקתו בפעילותו הימיומית יורדת. ככל שתפוקת האזרח יורדת, כך ירוויח פחות וככל שהאזרח מרוויח פחות כך גם המדינה, שותפתו לחיים טובים ובטוחים, מרוויחה פחות. ככל שהמדינה מרוויחה פחות, כך הסיכוי לפשיטת רגל שלה וחדלון פרעון, גבוה יותר.
גושי בטון ענקיים בשכונות הישנות: כולם מבצעים תמא38! זה לא רק במבנה שלכם!. וכאן הבעייה!. כל השכונות הישנות יהפכו להיות בונקר גטו ענקי שאין שני לו בכל העולם. אין ולא יהיה אור ואוויר בדירות. אין צמחייה. אין עצים. אין ירוק. אין ציפורים ותוכים המצייצות בבוקר. מנגד, יש רעש חזק של מכונות ומכוניות ואנשים עצבניים הרותחים מזעם וגוערים כל היום. יש עשן ופיח בתוך הדירות וחדרי השינה שלכם. יש הרבה אבק לא מוסבר ולא הגיוני בדירות. יש מחנק וסבל. יש צער וייאוש עמוק. אתם רוצים לברוח ולא יכולים, כי אף אחד לא רוצה לרכוש הדירות שלכם!!. והנה קבלתם לכם שכונת מצוקה קשה וחדשה!!. אז מה אתם עושים. פשוט. משכירים הדירה בזול, כיוון שמחירה ירד בעקבות השינויים החדשים והולכים ומשכירים דירה זמנית יקרה בשכונה חדשה. נשמע מוכר? (בפינוי-בינוי הציעו לכם דירה זמנית בחינם בשכונה חדשה! לכל תקופת בנית הבניין החדש).
יריבות שנאה תהומית וקטטות רחוב בדומה לשכונות המצוקה הקשות: בין דיירי המבנה התחתון "הנחותים" לבין דיירי המבנה העליון "האצילים". תמיד, בין תרצו או לא היריבות התהומית הזו קיימת ואף הולכת ומתעצמת עם השנים. לא מאמינים? תהיו בטוחים כי בכל המבנים המחודשים הללו כל היריבויות והשנאה מגיעה למשטרה ולבתי-המשפט הצפופים מול השופטים העייפים והעצבניים והמאוסים מהמיקרים הנשנים האלו. תבקרו קצת בבתי-המשפט זה יעשה טוב עמכם.
חניה: לא נותן מענה לצורכי החניות לכלל הדיירים בכלל ולדיירים הקיימים בפרט. דווקא יוצר בעיות חניה עתידיות. כמות החניות לכל הדירות אינו לפי תקן חניות ארצי כנהוג, כלומר מקדם של 2 חניות לכל יחידת דיור. כיום בפרויקטים רבים לדיירים הקיימים אין כלל חניות ולדירות המתווספות יש חניות מעטות. הן המלצת הוועדות והן היזמים משתמשים בפתרון מתקני-חניה כסוג של כיסוי על-מנת לאשר את הפרויקטים. השימוש במתקני חניה הוכח סופית לאחר נסיון רב עמם עם כל הגורמים המעורבים בפרויקטים השונים מסוג זה, שהינו כשלון חרוץ ורעה חולה. מתקני החניה ותחזוקתם יקרים ומסובכים ורועשים ומסורבלים ואיטיים מאוד ולא שמישים ואו ישימים לסוג פרויקטים מסוג זה ולתרבותנו המתקדמת כיום. הדיירים לא יהיו מסוגלים לשאת בתחזוקה שוטפת של מתקנים כושלים אלו והתוצאה תהיה שלא יהיה להם חניות בעת הצורך ויצטרכו לחפש חניות בבלגן הרובץ בחוץ, דבר שיעמיס רבות על התשתיות הציבוריות הקיימות בסביבת הנכס שבין כה וכה עמוסות מעבר לקיבולת המותרת הרצויה. כמוכן הן הוועדות והן היזם ובמקרים רבים הן הדיירים לא מרגישים כל אחריות למתקנים אלו ובעתיד הקרוב לאחר סיום הפרויקט באופן ודאי המתקנים יהיו עזובים לאלתר. והכל באותם גטאות היאוש של פרויקטי תמא 38. להלן הסיבות המרכזיות לכשלון מתקני החניה:
סכנה אנושית לנפילה וכליאה: קיים סיכון וודאי בכליאה פתאומית בתוך המתקן וסכנה לנפילת ילדים לתוך תאי המתקן וכליאה בתוכם בזמן שימוש במתקן. הרכב המגיע לחנות אינו יכול להבחין במתרחש בתוך תא המתקן ואם יש אדם או חייה הכלואה שם קרוב לוודאי שתימחץ למוות. בנוסף אנשים יכולים בפתאומיות ליפול ולצנוח לתוך התא עצמו מגובה של לא פחות מ- 6 מטר (שש מטר ללא מעקה) ותוצאות הפגיעה חמורות עד מוות.
סכנה לנפילת הרכב בתוך התא וקריסת המתקן: קיים סיכון וודאי שלאחר שימוש סביר במתקנים, הללו יוצאים מכלל שימוש ללא התראה מוקדמת והסיכונים לפגיעה בנפש ורכוש הולכים וגדלים יותר עם השימוש בהם.
תחזוקה ובלאי גבוהים: תחזוקת המתקנים הללו הולכת וגדלה ככל שהזמן עובר וללא קשר עם תופעל או לא. כל מעלית הינה יחידה נפרדת ועצמאית לעצמה. לכל מעלית קיימים רכיבים כגון הדראוליקה, פנמאוטיקה, שרשראות, בקרים. עלות החלפת כל רכיב מתחיל מ- 5000 שח (חמשת אלפים שח) ומעלה. בכל הפסקת חשמל או עליות וירידות חדות של מתח החשמל, קיים סיכון גדול לשריפת הבקרים הללו וללא התראה מוקדמת. השרשראות או ההדראוליקה עלולים בזמן השימוש להשבר או להקרע.
הפסקת חשמל ושריפה: בזמן הפסקת חשמל או שריפה לא ניתן כליל לתפעל המתקנים הללו. הגרוע ביותר הוא כי בזמן שריפה כל המכוניות הקלועות במתקנים הללו מהוות פצצה מתקתקת שתתפוצץ מייד עם החום והניצוצות הקיימים. בנוסף בגשם כבד מאוד עלול להתרחש קצר חשמלי במתקנים הללו. הבעיה המרכזית היא שזה בעיקר קורה כאשר הרכב כבר נמצא בתוך המתקן למטה ואין אפשרות לחלץ אותו.
חילוץ רכב תקוע בתוך מתקן תקוע בחורף קר וגשום: האחד, פתרון נבזי וזול- אם יש ביטוח שריפות, לשרוף האוטו בטעות, לקחת מונית לעבודה, להגיש תביעה לביטוח, ללכת לבית-הכנסת ולהתפלל, בשינת הלילה אם תהיה לחשוב איפה טעית. לאנשים הטכניים והאלופים שבייננו יש פתרון יקר יותר והוא ליצור קשר עם שלוש ספקים- את המנוף שבדרך-כלל לא יכול להכנס לשטח צפוף ואם כן יגבה 5000 שח לביקור, את הגרר שגם יסרב להגיע ויגבה 5000 שח, את מתחזק המתקן שינצל המצב לטובתו ויגבה לא פחות מ- 10000 שח. ובואו נעשה חשבון כמה שווה האוטו ואם שווה את ההוצאה המיותרת.
פיצוץ הבוכנה ההדראולית או קריעת שרשרת התמסורת כאשר הרכב תקוע בפנים: להמשיך להסביר? ... .
רכב חונה במתקן שלוש קומות על ניוטרל כאשר מרוב צרות וריבוי פעולות בלהשתחל לתא הקטן והצפוף במקרה שכח להרים את האמברקס: התוצאה היא כי קיים סיכוי גדול כי הרכב של הדייר הזה, הגר במקרה בדירתו היפה במבנה העליון, ידרדר יפול יתרסק ויתפוצץ. האם זה בסדר?, זה תלוי אם ילדי המבנה הישן למטה מסתובבים שמחים ומאושרים למטה.
רעש רב: כל המתקנים הללו לאחר שנה מתחילים להרעיש מאוד ומהווים מטרד לציבור ולסביבה. המתקנים מחייבים שימון רכיבי התמסורת והבוכנות באופן תמידי. כל חסכון בעלויות הגבוהות יגרור בעיות קשות ובלתי צפויות בעתיד.
תאי מתקני חניה קטנים מאוד וצפופים: קיים קושי רב ביותר להכנס ולצאת ממתקנים אלו ובדרך-כלל המכוניות ניזוקות. לכן רוב הדיירים לא חונים במתקנים הללו ומעדיפים לחנות בחוץ.
זמן נגישות גבוה: משך הזמן בכניסה ויציאה בתפקוד ובתפעול ובשימוש המתקנים הללו גוזלים זמן יקר מאוד שבדרך-כלל אין לנו אותו בנמצא.
הקרוסלה רוב הזמן נתקעת: קרוסלה הינה מתקן שכשהרכב עולה עליו במדויק מתפקידו לסובב הרכב כאשר אין רדיוס סיבוב מספיק לרכב בכניסה לתאי החניה הקטנים והצפופים. איך פותרים את בעיית הפקק שנוצר כאשר בדיוק כולם יחדיו רוצים לצאת או להכנס דרך שביל צר?. עד שנמצא פתרון לסוגייה זו, כדאי להצטייד באקמולים ומאבטחים צמודים (אפשר כמובן גם לפתח אפליקציה בסמרטפון של כניסה ויציאה לכל אחד בתורו והמאחר תורו- מפסיד).
החמרת העומס על תשתיות התנועה והחניה בחוץ: כתוצאה מהבעיות בתפעול המתקנים הללו רוב הדיירים לא משתמשים במתקנים הללו ומעדיפים לחנות בחוץ, כתוצאה מכך העומס והפקקים ברחובות הולך וגדל. הנהנה העיקרי הינו המשטרה ופקח החניה העירוני שמשום מקום צץ בפתאומיות ויהנה במיוחד לתת דוחות רבים לאחר שהדיירים חנו באדום-לבן ובמקרה הגרוע אצל הנכים ולכו תסבירו לשופט, שגם הוא מותש, איזה יום עברתם.
אסטטיות: המתקנים הללו, מה לעשות, פשוט מכוערים ולא יפים. לא משנה מה הקוסמטיקה היפה שבוצעה על הבניין המחודש, כל תשומת הלב מופנת תמיד למתקנים הללו. אם לפני הפרויקט היתה לדיירים שם גינה יפה ושקט מופתי, עם ציפורים מצייצות, עכשיו יש להם מפלצות ענק מכוערות ומרעישות ומלוכלכות ומסריחות במיוחד, העולות ומגיעות עד לקומה הראשונה והשניה. חשבתם כלל מה העלויות ואיך מנקים נזילות שמן ופיח ולכלוכים ואשפה מזוהמת ומים מעופשים בעומק של 6 מטר מתחת לאדמה ללא נגישות אנושית ? מי יורד לשם לנקות כל שנה בחג-הפסח ומה העלויות המצרפיות?
מעלית בין-קומתית: לרוב תוספת המעלית היא בעייתית ומתאפשרת רק בקומות הביינים, כלומר שיש עדיין צורך לעלות ולרדת במדרגות ואין נגישות למבוגרים ונכים.
סדקים חדשים בדירות הישנות: לא ניתן לחבר ישן לחדש. כתוצאה מתוספת הקומות הוספות על המבנה הקיים, נוצרים סדקים קונסטרוקטיביים, בדירות התחתונות. בנוסף, הבניין הקיים ישן מאוד ועקב השינויים בהרכבים השונים של החומרים הקיימים והתעיפות החומר לאורך זמן, התפתחות הסדקים והשבירות מואצת ולא ניתן לבלום אותן. שיטת הטלאים הוכחה ככושלת לאורך זמן. שיטת טלאי על טלאי ולא פותרת את הבעיה העיקרית, אלא יוצרת בעיות מסובכות ומורכבות חדשות שהדיירים והציבור לא רגיל אליהן.
אין אור ואוויר: התוספות למבנה גורמות לחסימה במכוון של האור וזרימת האוויר. אין שמירה על מרחקים ומרווחים מינימליים בין הבנינים. יוצר קרבה מפריעה ולא אסטטית. הורס במכוון את המרקם האדריכלי התכנוני הסביבתי. הכל מסביב הופך להיות גוש בטון ענק ומכוער בדומה לבונקרים.
אין ולא הוכח יעילות כנגד רעידות אדמה חזקות (7 ומעלה) וזאת מהסיבות הבאות: הבניין המחודש מתוכנן לשאת רעידות אדמה של לכל היותר 7 בסולם ריכטר. הביסוס הקיים לא ידוע ברובו. אין פתרון הולם לחיזוק מסיבי של היסודות. אין חיזוקים מסיביים במרכזי המבנה. אין פתרון נגד שקיעת היסודות כתוצאה מההטרחות (עומסים) השונות המועמסות על המבנה. השקיעה וודאית ולא אחידה. הקונסטרוקציות מסיביות ולוקות בחסר ויוצרות נזקים למבנה התחתון. בנוסף, העבודות מתבצעות בחיפוף, לא ביעילות וללא פיקוח מקצועי. המשקל העצום של הקומות הנבנות מעל הבניין הקיים והליקוי בביסוס החובבני הקיים יוצר סכנה וודאית לנטיית הבניין לצד ולהתהפכות הבניין בזמן רעידת אדמה חזקה.
הבניין המחודש כפצצה מתקתקת: ללא קשר לרעידות אדמה, כל המשקל והעומס הרב בגובה הרב מעל המבנה הישן וללא כל ביסוס תואם (הביסוס המתוכנן ומיושם הינו כאמור חובבני וילדותי), יגרום ללא ספק לנפילת או התהפכות הבניין המחודש באופן פתאומי.
אין אפשרות לשדרוג עתידי: התמא38 "נועל את המבנה" ומונע אפשרות לפינוי בינוי עתידי וזאת כיוון שזכויות בעלות הגג נמכרות לרוכשי דירות הגג.
גטאות ענק: יוצר תנאים אופטימליים להווצרות מגה-שכונות גטו "סלמס" (שכונות עוני קשות) בדומה לברזיל, מקסיקו ודומיהן.
סבל רב במשך הבניה: הדיירים חיים בתוך אתר בניה וסובלים מרעש ואבק וחוסר נגישות והצצות של פועלי הבניה ופריצות מסתוריות ומוזרות לדירות במשך כל תקופת הבניה שהינה לרוב כ- 2 שנים.
הריסת מתחמים אופטימליים לפינוי-בינוי: יצירת מובלעות של בניינים שחודשו לפי תמא38, מונעת ביצוע פינוי-בינוי על מתחמים שבמקורם נועדו לפינוי-בינוי עתידי. כך בניינים אשר סרבו לביצוע תמא38 נמצאים במצב מקופח.
שטחים ירוקים: מחסל שטחים ירוקים וגינות יפות לטובת חניות ומחסנים.
תכנון סביבתי אורבני: הכל בטון ומכוער. רעש רב מאוד של מכונות, הן מכוניות רבות המחפשות חניה במעגל קסמים מייאש ומתיש, והן מתקני החניה שכאשר סוף-סוף עובדות עושות רעש גדול ועם מעט ניצולת. יש הרבה פיח ועשן. אין צמחיה. אין ציפורים. יש גיהנום.
תנועה: יוצר פקקים רבים בעיר. הרבה מכוניות המחפשות חנייה, מצטרפות למכוניות המבקשות להגיע ליעדים שונים בעיר או מחוצה לו וכולם יחדיו בתוך הכבישים הצרים מתאחדים לפקק אחד עצום שאין מפלט ממנו.
בניה אפורה: אין ביצוע לפי תקן בניה ירוקה. לא מאפשר הכנסת טכנולוגיות בניה חדשות לבניין ולדירות.
אין מעמד ביניים: לא בהכרח מכניס אוכלוסיות חזקות אל המבנה בפרט ואל השכונה בכלל.
התיישנות השכונות: לא מחדש את השכונות. לא פותר את בעיית הזדקנות השכונות ושיקומם. לא משנה את אופי פני השכונה לטובה.
צפיפות אוכלוסין: לא פותר את בעיית צפיפות האוכלוסין לאורך זמן.
תשתיות ציבוריות עמוסות: לא מאפשר פיתוח תשתיות עירוניות וציבוריות. במשך הזמן צרכי האוכלוסיה גדלים וזה יוצר צורך מחודש לחידוש תשתיות קיימות והגדלתם. כאשר מבנים קיימים לא זזים ממקומם ואף נפחם גדל, כך נוצר מבוי סתום של פקקים וצוורי בקבוק ומערכת של חסמים בכל המערכת העירונית. הנזק למדינה ולתושבים בטווח הרחוק הינו עצום. סכנת המדינה לפשיטת רגל לאומית גדלה.
שטחים ציבוריים: לא מאפשר התפתחות אורבנית דמוגרפית תקינה של העיר. אין מענה להפקעות, אין מתן דרכים ונגישות, אין שטחי-ציבור-פתוחים(שצפים), וכדומה.
נזקים עצומים לטווח הארוך: הנזק לטווח הארוך בעקבות התהליך הינו עצום.
איכות חיים נמוכה: אין איכות חיים. בהתחלה אולי הכל נראה וורוד, אך הסיוט האמיתי מתחיל כעבור מספר שנים קצר, שבו הבעיות הישנות של המבנה הקיים מצטרפות לבעיות החדשות של המבנה העליון החדש וביחד מצטברות יחדיו בעוצמתיות לבעייה אחת גדולה מאוד שאין לה פתרון.
סווג שלטוני: אנרכיה טוטליטרית. מדינות העולם השלישי. בצביון של שחיתות ופשיעה וגזל וגניבת הדעת וחוסר צדק. הגדלת הפערים בחברה בין המגזרים ובין עשירים לעניים. ריכוז סמכויות, מתן כח בידי מעטים בשלטון לשלוט ברוב. החוק נותן סמכויות יתר מוחלטות בידי מהנדס הועדה וחבורתו לתת החלטתם. כוונת החוק במקורו היתה ביצוע חיזוק בלבד כך שסך עלויות החיזוק בתוספת רווח קבלני ישתוו לסך שווי הדירות שיבנו וימכרו. זאת ועוד הרשויות חויבו לקדם פרויקטים של פינוי-בינוי בכל תנאי שהוא ורק במקרים קיצוניים ולאחר שאזלו כל החלופות שהוצעו, לפנות וליישם שיפוץ מסיבי של המבנים הקיימים כלומר חוק תמא38. אך לצערנו הוועדות המקומיות בכל כוחן העצום מנסות שלא להבין את משמעות חוק זה ובאופן מכוון סוטים ממנו וחושבות רק בכיוון הרווחים וכיום בכל כוחן העצום משתוללות ומקדמות במהרה פרויקטים של תמא38 לפני שחושבות על פינוי-בינוי ומעניקות ליזמים לבנות במסגרת תמא38 ככל העולה על רוחם ללא כל תקנים ותוך שהם רומסים ומשמידים את כל המוסכמות התרבותיות האדריכליות העיצוביות הסביבתיות האקולוגיות האנושיות שחונכנו על-פיהם עד הלום. יושבי ראש וועדות התכנון לצערנו הרב הפכו לעוורים ולא רואים ולא שומעים ולא חושבים לפני ששמים את חתימתם הסופית, הללו מצהירים בכותרות כי הם חסידי ההתחדשות העירונית, אך בפועל הם מתכנני ואדריכלי שואת איכות החיים החדשה הלאומית בישראל.
מסקנות

ישום פרויקט בניה לפי תמא38 הינו דורסני אגואיסטי חסר-רגשות ורומס, לא מתחשב בשום מסגרת או אופי סביבה קיים, מנוכר מהסביבה ומוסכמות הסדר החברתיות, ומצליח לשרוד תוך השתלטות של החזק על נכסי החלש. יוצר מציאות פגומה מוסרית ובעלת פוטנציאל מובנה של הרס עצמי ושליטת הרוע בעולם.
תמא38 תיקון 2 (הריסה ובניה עם שמירת הזכויות מתיקון 1): הינו כשלון מוחלט. כיוון שנותן פתרון קטן לבעייה רצינית וענקית ואיינו משתווה לפינוי-בינוי אמיתי שבו מוכרחים לאחד חלקות ולתת הפקעות-ציבור רבות ולהרחיב דרכים וכבישים ולתת גינות נוי ציבוריות ולבנות בשיטת בניה ירוקה ועוד. גם מושג זה הינו כבחינת לקיחת אקמול לגוף גוסס. בלקיחת אקמול יתכן כי הראש יפסיק לחוש את כאב הגסיסה, אך הבעייה עודנה קיימת. הבעיה היא שהאקמול הופך את הראש להיות שאנן כלפי מצבו האמיתי שממשיך להדרדר יותר ויותר.
ניתן לבצע פינוי בינוי במכפילי ציפוף ממוצע של 2 ובבניה ירוקה תקנית במפרט טכני גבוהה וכולל מרתפי חניה תקניים בערים המרכזיות בארץ. התנאי האחד ויחיד הינו ששטח הקרקע נטו לאחר איחוד חלקות של בניינים סמוכים ומתן הפקעות שטח לציבור יהיה כ- 1200 מר. כיום רוב העיריות מאשרות מכפילים אלו במסגרת תמא38 והיזמים עושים מזה ממון רב על חשבון הציבור (הרווח כמובן כולו של היזם וכל השאר מפסידים!!). לכן יש במיידי לעצור פרויקטי תמא38 ולהכריח בניינים להתאחד עם הבניינים הסמוכים השכנים אליהם בכדי לבצע פינוי-בינוי. אני מבטיח לכם הדיירים שלאחר שתעצרו כליל את התמא38 ותתאחדו עם הבנינים הסמוכים השכנים אליכם בכדי לבצע פינוי-בינוי, אתם תווכחו לראות במהרה זרימה רבה של יזמים מקצוענים לפינוי-בינוי שיהיו מוכנים לבצע הפרויקטים במכפילי הציפוף הללו ואף נמוך יותר. פשוט צריך לתת לזה הזדמנות. הצעד הראשון מתחיל בקבלת ההחלטה הנכונה. להלן תחשיבי בניה פשוטים אמיתיים וכלליים שרוב היזמים מנסים להסתיר מעיני הציבור: עלות בניה ממוצע של דירת 5 חדרים חדשה הכל כלול במסגרת בניין חדש או תמא38 או פינוי-בינוי כ- 400 אלף שח+מעמ; עקיפות ושכירויות כ- 150 אלף שח; עלות שיפוץ וחיזוק קומפלט של בניין ישן כולל מעלית ותשתיות ציבוריות כ- 100 אלף שח+מעמ לדירה קיימת; בנוסף דרוש רווח יזמי מקובל 20% על כל הפרויקט.
העתיד בעוד 20 שנה לבניינים המחודשים בתמא38: תמא38 מעל תמא38 מעל תמא38 .... האם זה הפתרון הנכון?. כידוע לכל הדעות המקצועיות כי שיפוצים או חידושים מחזיקים מעמד לכל היותר כ- 20 שנה. אז מה יקרה בעוד 20 שנה?. פשוט מאוד. הבעייה הולכת לחזור אל הדיירים כשהיא כבר בשלה וחזקה פי עשרה מונים ממה שהינה כיום. הן הדיירים הקיימים והן החדשים מעליהם יחוו חוסר נעימויות ובעיות מסובכות בבניינים הללו ולא תהיה להם פתרון אחר חוץ מלבצע במיידי הריסה ובניה של הבניין המחודש. כידוע לא ניתן לבצע תמא38 על תמא38 וחובה לבצע פינוי-בינוי. אך כאן הבעיה, כי לא ניתן לבצע פינוי-בינוי על בנייני תמא38, כיוון שזכויותיהם הקנייניות כה גדולות שלא משתלם לאף גורם לגעת בהם. הדרך היחידה שיוכלו לבצע פינוי-בינוי הינה וויתור כואב על זכויותיהם כדירות גדולות ובתמורה יקבלו דירות קטנות יותר. בהוכחה זו חזרנו אל נקודת ההתחלה אחורה 20 שנה, שבו הצאצאים יצטרכו לוותר וויתורים כואבים מאוד והפסדים רבים וחבל על כל הזמן והמשאבים המבוזבזים. להפיכין, אלו שבחרו במסלול פינוי-בינוי יהנו מאוד מבניין חדש שנבנה בטכנולוגיות מתקדמות ביותר וכך יחזיק מעמד לפחות 100 שנה ועד לפינוי-בינוי הבא ובסביבה חדשה עם תשתיות עירוניות חדשות ויזכו לגדל את הדורות הבאים לבוא בנחת ברוגע ובאושר.
לא להתפתות לביצוע תמ"א 38, להתרחק מכל אדם התומך בתהליך זה ובמיוחד מהיזמים שמנסים לרמות אתכם הדיירים ולהרוויח הון רב על חשבונכם. אם רוצים חיזוק מהיר ויעיל תמיד ניתן להוסיף במהירות קירות הקשחה מסביב למבנה ובעלויות מינימליות. בנוסף היום קיימים תקנות בהם הממשלה מממנת כספית לדיירים שרוצים לבצע חיזוקים בלבד, כך שזה בחינם!!.
לא פותרים טוב ברע: רבים מהדיירים חושבים שלאחר מימוש תמא38, שידוע מראש לכל הדעות שהינה רעה לכל, אזי הם ימכרו הדירה שברשותם ברווח נאה ואז יעברו לגור בבניין חדש שנבנה בשיטה הנכונה ולא לפי תמא38. אך פה העניין המרכזי!. דבר זה לא קורה אצל אף דייר. כל הדיירים שחשבו ודגלו בחשיבה זו עד היום יושב בדירתם הקיימת מבלי אפשרות שיוכל למכור אותה ברווח. מהסיבות ש-מחד לקוחות פוטנציאליים מעדיפים לרכוש דירות תקניות וטובות בבניין חדש (ולא מחודש!) הנבנו לפי סטנדרטים תקניים של בניה ירוקה ועקב כך גם מחירן של דירות אלה התייקר בהתאם לביקושים, מאידך- הדייר הקיים אינו הרוויח מדירתו הקיימת על-מנת שיוכל לרכוש דירה טובה בפרויקטים של בניה ירוקה ובנוסף כל הסביבה מסביבו מתמלאת בפרויקטים של תמא 38 וכך שהוא כבר אינו יחודי ונשאר ויישאר כמחט בערמת שחט.
שואת איכות חיים חדשה בתוך גטאות היאוש: לאחר התלבטות רבה כן ראיתי לנכון את הצורך להוסיף סעיף זה. מאורעות או סיוטים שהתרחשו בעבר לא נועדו שלא לדבר עליהם ואו תיבה שאסור לפתוח אותה, מליוני הקורבנות לא נהרגו ולא נרצחו לשווא, אלא להיפך, זה מטמון גנוז בהיסטוריה שלנו כעם אחד שחובה ושצריך לגלותו כל יום מחדש וצריך לדבר עליהם רבות ולהסיק מהם מסקנות. לצערנו שואה קודמת וחורבנים במשך הדורות ואלפי השנים נכפו עלינו שלא ביוזמתנו. אך שואה חדשה זו הולכת לבוא עלינו ביוזמתנו שלנו, בתוך הבלגן האינסופי והמתיש של הגטאות העתידיים במדינתנו הקטנה במולדתנו היחידה. ההבדל בין שני המושגים הללו הינו שבראשון יש לנו כתובת להצביע ולהתלונן ולהלין ולהאשים, ואילו בשני האשמה היא עלינו בלבד עם בושה וכלימה בפני עצמנו על הפשעים והגזילות והמעשים הרעים והנבזים שעוללנו לעצמנו ובבשרנו והאחד כלפי רעהו וזו תהיה הבכייה האמיתית לדורות הבאים לבוא. כשם שבשואה מבלי שנבחין ועד שנעשה מאוחר מדי התישו אותנו ללא רחם והטיחו בנו והצליפו בנו והרגו אותנו ודיללו אותנו בשיטתיות מופתית ותלשו מאיתנו את עברנו הבריא מעורר הקנאה, כך כאן היום מבלי לשים לב אנו נכנסים לתקופה כמעט דומה המלווה בתסכול כרוני ועייפות סיזיפית-מנטלית. במושג "יזכור"- אנו מחד זוכרים את השאלות הקשות מהעבר של כל העם היהודי בגלות כאחד וכל יחיד ממנו ככלל ומאידך מחפשים את הפתרונות הנכונים לעתיד טוב יותר לדורות הבאים. לכן חובה עלינו לקבל במהרה החלטות טהורות ונכונות ולבחור בדרך הנכונה והנאורה ובכך להמשיך ולהיות אור לגויים ולכלל העמים הזרים ולא חושך ליהודים.
נתנו לנו שתי דרכים, דרך אחת הפונה להצלחה בטווח הארוך ודרך שניה הפונה לכשלון בטווח הקצר ויש לנו יכולת חשיבה אבחון ושפיטה עצמית. עלינו האנשים המשכילים והנאורים להחליט על הכוון הנכון המתאים לנו לילדינו וצאצאינו והעתיד של כולנו כאחד. רק אנו ולא אחר יכולים לראות ולהתבונן ולהחליט על האמת והצדק. ההחלטה כולה בידיינו שלנו, מה צופן לנו העתיד לבוא. תלכו בכיוון הפינוי-בינוי ולעולם על תתבוננו לאחור.
פתרונות חירום מיידיים:

עצירה מיידית של כל פרוייקטי תמא38 קיימים בכל שלב ובכל דרך שהיא ומניעת טופסי אכלוס: לפי חוקי התכנון והבניה וחוק סדר הדין האזרחי והציבורי וחוק יסוד האדם וחירותו וחוק העונשין (נוכלות מרמה הונאה זיוף והולכת שולל), כל גוף מקצועי ואו רשות שלטונית אחראי על תוצאות מעשיו ויתן עליהן דין וחשבון. כל גוף ואו גורם המתיימר להיות מקצועי, כאשר הוא מרמה הונה מזייף וגוזל במצח נחושה ציבור לקוחות תומי-לב, אזי הוא מוגדר כעבריין לכל דבר ועניין ויש לאסרו במאסר באופן מיידי וזאת על-מנת שלא ימשיך להפיל אחרים בדרכו הלא-מוסרית. לצערנו הרב, היכן שיש כסף רב דווקא שם יש ארגוני פשע רבים. לצערנו ארגונים עבריינים וארגוני פשע רבים נכנסו לתחום זה ובמסווה של חברות קש לחיזוק מבנים וזאת על-מנת להרוויח ממון רב על חשבון החפים מפשע ולצערנו הרב עוד יותר הממשלה במסווה של וועדות מקומיות משתפות איתם פעולה. כיום תכניות פינוי-בינוי נגנזות במהרה ובמקומם מאושרות בחפזון תוכניות תמא38 ללא כל תקנים או בדיקות מקדמיות ותוך כדי ביטול כל ההתנגדויות על הסף.
חיזוק מבנה באופן פרטי: אפשר בפשטות לחזק את המבנה על-ידי תוספת קירות הקשחה קונסטרוקטיביים כנגד כוחות גזירה ופיתול בקומות התחתונות וללא כל עיבוי או כל תוספת קומות ואו אגפים מהצדדים. אם נניח כי חיי אדם בישראל שווים מעל 1 מליון שקלים, אזי בוודאי שווה לכל דייר להשקיע מכספו הפרטי סכום ממוצע של כ- 5000 שח (חמש אלפים שקלים חדשים) בחיזוקים בלבד כנגד רעידות אדמה חזקות. במקרים מסויימים ניתן כיום לקבל סיוע בחינם מהמדינה עבור החיזוקים הנל וגם ישאר לכם עודף!!. כאמור לעיל שככל שמוסיפים קומות על המבנה הקיים, אזי לא רק שזה כלל לא יעזור, אלא שסכנת ההתמוטטות גדולה הרבה יותר מהקיים ופי עשרה מונים, אילולא עשו זאת מלתחילה.
תכנית חירום ממשלתי דמוקרטי סוציאליסטי לפינוי-בינוי ולהגדלת מלאי הדירות: ראשית, הממשלה לא היתה צריכה להמתין לדקה ה-90! שנית, כאשר אם כבר מגיעים למצב בעייתי, אזי לא הורסים בהנף-יד את מה שחונכנו לפיו ושעמלנו לבנותו במשך שנים בעבר. הפתרון הפשוט הינו ללכת בדרך הישרה החכמה הנכונה והבטוחה עם מצפון נקי ועם קשיים אמיתיים וויתורים מסויימים ורגולציות מסויימות, כך שלבסוף נקבל עתיד טוב ובריא. יש ליצור תכנית תמא חדשה שמדברת על פינוי-בינוי בלבד. אין הגיון לאומי מדיני שכאשר במדינתנו הקטנה שבו העתודות קרקע מועטות ולחץ הקונים וצרכיהם גדול מהרגיל, כל בעל זכות בחלקה יעשה בחלקתו ככל העולה על רוחו מבלי להתחשב בבעיה הסביבתית בפרט והמדינית בכלל הקיימת בארץ לעת עתה. להלן עקרי תכנית חדשה זו:
חובה לתת בממוצע כ- 20% מהשטח הקיים כהפקעות לציבור.
מקדמי הציפוף המירביים בכל האזורים לפי שווי הדירות: שווי דירות מעל 1.8 מליון שח מקדם של 2. שווי דירות מתחת ל- 900 אלף שח מקדם של 4. כל מה שביניהם יחושב לפי אינטרפולציה לינארית.
הכרחת בעלי חלקות סמוכות כולל בעלי חלקות פרטיות להתאחד יחדיו לתכנית אחת גדולה ומסיבית תוך כדי שירות המטרות הציבוריות שחונכנו לפיהם.
מספיק רוב של 60% מכל בעלי הזכויות יחדיו בתכנית על-מנת לממש את התכנית.
יוטל מס רכוש בגובה 5% לשנה, על סרבנים המחזיקים קרקעות ואו נכסים הנמצאות בתכנית פינוי-בינוי שהוגשו ושאושרו בועדה המחוזית.