מושאע מושאע- פרויקט התחדשות בשכונת התקווה
שכונת התקווה הינה אחת השכונות הדרומיות של תל- אביב. השכונה הוקמה על קרקעות חקלאיות אשר ניקנו מן הכפר סלמה בשנות ה-30 של המאה העשרים ע"י חברת שמשון (כיום – "שמשון חברה ליסוד שכונות בע"מ").

אותן קרקעות חולקו בעזרת מהנדס החברה ונמכרו לעולים מעירק ותימן בגודל ממוצע של 100 מ"ר. עד קום המדינה נחשבה שכונת התקווה כחלק מיפו. בזמן שסופחה לתל אביב עיריית תל אביב קיבלה לידיה שכונה כמעט בנויה לגמרי ללא פרצלציה מוסדרת. הקרקעות בשכונה היו ונשארו מושאעות- חלקות בבעלות משותפת, כאשר לכל בעל בקרקע יש חלק יחסי לא מסוים מן השטח. במובן זה אין תשריט והטאבו נישאר בהליכי רישום.

עד היום אחת ממטרותיה של עירית התל אביב בשכונת התקווה היא לחלק את המושאעות לפרצלות כדי לממש מדיניות והליכי תכנון מוכרים. הבעיה שזהו הליך ארוך מאד ומסובך, במיוחד לאור הניסיון של העבר שהתמשך לעשרים שנה רק כדי לחלק מושאע אחת מתוך השישים הקיימות. בלית ברירה נוצרת מערכת של חוקים א-פורמליים בין תושבי השכונה המלווים במדיניות של השתלטויות ופלישות לא חוקיות בין שכנים. הרחובות הצרים מצופפים עוד יותר ע"י פחי הזבל הפזורים ברחובות וע"י פחונים וסוכות המבצבצים מבין המבנים.
במציאות הנוכחית ולשם קבלת היתר בניה, נדרש בעל הקרקע להמציא מסמכים המעידים על החזקה שלו באותו שטח (באמצעות תמונות ישנות, מסמכי ארנונה וכד') ורק לאחר מכן, ובהתאם להשוואה בין המטרים בבעלותו בפנקס הזכויות למטרים שנמדדו בשטח, ניתן להתחיל בהליכים להוצאת היתרי בניה.
ככל שעובר הזמן אותו המרחב הציבורי הולך וקטן, ובו זמנית מספר היורשים על הקרקע הולך וגדל, דבר שהופך את הבעיות המשפטיות למסובכות וכמעט לבלתי פתירות.
זה הזמן למצוא שיטה חדשה. אני מציעה להסתכל על המושאע לא כחסם לפיתוח, אלא כפוטנציאל המניע פיתוח. חייבים ליצור כלים המאפשרים תכנון במושאע, אותם כלים המאפשרים לנו לא לרדוף אחרי החיפוש של אותו חלק מאינספור של חלקים יחסיים, אלא להשתמש ולהפעיל את אותו מידע שקיים, וזה השטח היחסי שלנו בקרקע.

לשם כך השתמשתי בנתונים הקיימים שיש לנו על המושאעות - החלקים היחסיים בנסח הטאבו. הצלבתי את ניתוח השימושים יחד עם החלוקה למושאעות ובחנתי מהם החלקים היחסיים של כל שימוש בכל מושאע. בצורה כזאת נוצר בסיס לתכנון עתידי שמורכב מהשטחים היחסיים שמרכיבים כל מושאע ומושאע. נולדה לנו שפה חדשה שמתארת את שכונת התקווה - שפה של צבעים, אחוזים ומספרים.
אחרי שביססתי את המידע התכנוני לערכים כמותיים שניתן לעבוד איתם, אני מציעה ליצר בסיס נתונים נוסף - בסיס ערכי, התחלתי בהגדרת ערכי יסוד (חלקם נובעים מהשכונה וחלקם ערכים גלובליים בתכנון עירוני) אשר פורקו לתת ערכים ולאחר מכן התפרשו לפעולות ספציפיות יותר, שניתן לפרש אותן במספרים או בתכנון נקודתי. לאחר קביעת ערכי מטרה קבעתי את מדדי המטרה לכל סוג מושאע ומושאע. כל פעם שניבנה פרויקט או מתחדש מבנה יש להעריך מחדש את אחוזי המטרה ולקרוא מחדש את המרחב. באופן כזה נוצר תהליך בקרה תמידי שמייצר יכולת תגובה וגמישות שלא רואים בתכנון כיום.

מצד אחד, המדדים מאפשרים בקרה מלמעלה למטה אך אין תכנון ספציפי של כל דבר במקום ובזמן מוחלטים מראש אלא רק משיכה אל אחוזי המטרה. איך נשיג זאת? דרך תמריצים מבוקרים הפועלים בשוק החופשי – לכן יצרתי מחשבון תמריצים. בעזרת הכלי החדש שנוצר, ניתן להחזיר את הכוח חזרה לידי התושבים. התכנון הופך לדינמי ונובע מהמתח בין הרווח הפרטי לרווחתו של הכלל. מתוך ההבנה שהתשריטים יכולים להיות כלכך שונים ומהשפעתם על הרקמה הבנויה, הבנתי שעלי ליצר סימולציית נפחים שתדמה את התשריטים השונים בהתאם למדדי המטרה. בסימולציה שיצרתי כל פעם שלוחצים על ENTER נוצר נפח פוטנציאלי חדש בהתאם לתמהיל המטרה שבחרנו ולחלוקה הפנימית.
התחלתי לשנות את המדדים ולבחון אותם אל מול חלוקות פינימיות שונות עד שהגעתי למספר נפחים שנראו לי מתאימים לשכונה ולפיהם עדכנתי את מדדי המטרה שלי. כמובן שההחלטה על נפחים אלו, מושכלת ככל שלא תהיה הינה החלטה סובייקטיבית, וזהו לדעתי גם כוחו של האדריכל בתכנון העירוני. וכך לפי השטח שיצא לכל בעל קרקע הוא יכול לבחור טיפולוגיה בהתאם לשימוש ולגודל השטח. השלב הבא והאחרון בפרויקט היה לנסות ולתכנן את המושאע דרך הכלי החדש. והמסקנה מכך היתה שבזכות הקשר הישיר בין התמריצים לתכנון ולבניה במציאות, נוצרת שקיפות ציבורית ותפיסה ממשית של המשמעויות האדריכליות של תמריצים אלו בשטח. בניין גבוה אומר בוודאות שיש לו חלק ציבורי.

לסיכום, בפרויקט יצאתי מתוך הקושי היוצא דופן שקיים בשכונת התקווה בין החוק למציאות, ויצרתי מערכת חדשה המושתתת על המרקם הפיזי-חברתי-כלכלי, והמתייחסת להיסטוריה ולתרבות המקום כמשאב שמאפשר פעולה, ומאפשר תכנון עירוני והתחדשות מסוג חדש.