תשומת לב למדד  || מאמרי דעה

מדד תשומות הבניה הוא חלק חשוב ונכבד בתשלום על דירה בישראל, אך רובנו כמעט ולא מכירים אותו. כאשר קונים דירה מקבלן והעסקה נפרסת לתשלומים, החלק שלא שולם במעמד הרכישה מוצמד באופן אוטומטי ל''מדד תשומות הבניה''- מדד המשקף את השינויים בעלויות הבניה של דירות מגורים בישראל. שיטה זו, בעצם, מעלה את מחירי הדירות החדשות שנקנות מקבלן אל מעבר לסכום המקורי שנקבע במשא ומתן ובחוזה המכירה, לפעמים ללא כל עליית מחירים שמצדיקה זאת.

הצעת החוק שעברה את ועדת השרים לחקיקה מאשרת בעצם לבודד את מחיר הקרקע ממד תשומות הבניה ולאפשר לדיירים להחליט אם להצמיד את מחיר הדירה שלהם לממד או לתשומות הבניה, ללא עלות הקרקע.
לדברי אדריכל אייל אפל ''הוצאת רכיב הקרקע הוא בעייתי כיוון שהשיטה בארץ עובדת כך שהמדינה מוכרת לקבלן את הקרקע, הוא מחזיק בקרקע ותוך כדי ההחזקה בה הוא צריך להוציא אישורי בניה. הוצאת אישורי בניה זה תהליך שלוקח זמן. בנוסף, יוצא מזה מהרגע שהוא קונה את המגרש למשל דרך המנהל ועד שהוא מוסר את הדירות לדיירות ומקבל את הכסף עוברות חמש או שש שנים. בשנים האלו הקבלן שילם על המגרש לקח משכנתא או בכסף משלו וזה כסף שמבחינתו שוכב ולכן נגרמים לו הפסדים אם לא מצמידים את הרכיב למדד. אנחנו פשוט נגיע למצב מצב שקבלנים לא ימכרו דירות על הנייר. רכיב הקרקע עולה 10 אחוז בשנה והוא מאוד משמעותי במחיר הדירה. הקבלנים יגלגלו את הריבית על מחיר הדירה מלכתחילה כי הם משלמים על זה או שהם ימכרו את הדירות רק בשלב מאוחר במחיר יותר גבוהה''.
''מה הפיתרון?'' מסביר אפל ''הקבלנים לא ייקנו את הקרקע מהמדינה אלא המדינה תמכור את הקרקע ישירות לדיירים. הקבלנים בעצם הם עוד ''יד'' כמו בעולם הרכב שמקבלת כסף וצריך לחסוך את הפער הזה, כדי שכולם ירוויחו. זה תהליך שהיה מוכר פה מאוד בארץ, מה כאשר הציבור קנה דירות מהמנהל, משלמים ישירות למדינה והקבלן היה בונה. היום המדינה רוצה להיפטר מהקרקעות ובסוף אנחנו משלמים על זה'' עוד מוסיף אפל ''המרכיב השני של המדד הן עלות הסחורות ועל כך אין לנו שליטה, ישראל היא מדינה שמושתת על יבוא ובכל העולם יש התייקרות סחורות גם אנחנו נפגעים. גם כאן המדינה יכולה לבדוק את עצמה ולבדוק את עניין המיסים המוגזמים על ייבוא. בסה''כ מדובר על מוצר צריכה בסיסי, דירה היא לא מותרות. המדינה צריכה להקל במסיים על ייבוא חומרי בניין, זה גורם לחלום הדירה להתרחק ומעמיק את המשבר''.


אדריכל אייל אפל. קרדיט צילום: שירעד ניסים


אדריכל מידד גנדלר.קרדיט צילום: סאם יעקובסון


ובינתיים בשטח, ישנם פרוייקטים ציבוריים שתוקצבו כבר בשנים קודמות ועם עליית המחירים ישנה פגיעה וחוסר יכולת להשלים אותם. עוגת התקציב צריכה להתחלק מחדש ויש צורך להחליט מה ישאר ומה לא. האדריכל מידד גנדלר שותף ב''v5 אדריכלים'' אומר כי ''עלוית הבניה עלו בצורה קיצונים בשנתיים וחצי האחרונות בגלל מלחמת הסחר בין ארה''ב וסין ועלייה חדה בעלויות התובלה הימית זה משפיע בצורה גדולה על עלויות הברזל והמערכות האלקטרומכניות [מז''א, חשמל, אינסטלציה]. פרויקטים שתומחרו ותוקצבו בשנת 2018-2019 ושוריין להם תקציב, ניצבים עכשיו בזמן יציאה לביצוע מול בעיה חמורה של מחזור בתקציב בגלל חוסר היציבות והעליה הבלתי פוסקת במחירים, הדבר כמובן נכון גם לפרויקטים שהתחילו בשנת 2020 ועד עכשיו. הרשויות המקומיות צריכות לקבל החלטות, האם להשקיע כסף נוסף בפרויקטים או לבטל אותה לגמרי מה שבסופו של דבר פוגע באזרח שמחכה לשירותים האלו.
פיתרון נוסף לפרוייקטים כאלו הוא להשאיר את הפרוייקט ברמת מעטפת ולהשלים רק חלק ממנו, והשאר בהמשך כשיגיע תקציב או לחלק לעבודות קטנות יותר שלא מצריכות לוגסטיקה מאוד מסובכת''.